El nuevo valor de referencia de Catastro

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que entró en vigor el 11 de julio de 2021, incluía una modificación en la forma de calcular la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del de Sucesión y Donaciones en relación con las transacciones de compraventa de inmuebles urbanos de uso residencial (viviendas), garajes e inmuebles rústicos sin construcción.

A partir del pasado 1 de enero de 2022, en caso de transmisión onerosa de inmuebles sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o gratuita sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones se debe aplicar como base imponible (siempre que exista) el denominado “nuevo valor de referencia de Catastro” y no el valor real del inmueble, como se hacía anteriormente. Salvo que el precio o el valor declarado sea mayor, en cuyo caso prevalecerá el más alto.

Esta nueva normativa ha traído consigo un debate entre valor catastral, valor real y valor de referencia de Catastro. Vamos a ver cuáles son las diferencias entre estos términos.

Valor catastral, valor real y valor de referencia de Catastro

Con la entrada en vigor del nuevo “valor de referencia de Catastro” surgen ciertas dudas sobre las diferencias entre éste, el valor catastral y el valor real o de mercado, y sobre la utilización de uno u otro para el cálculo de determinados impuestos. Vamos a ver las diferencias entre estas tres denominaciones.

Lo primero que hay que señalar es que el nuevo valor de referencia de Catastro no elimina ni sustituye al que todos conocemos como valor catastral. Por valor catastral se entiende el valor objetivo de un inmueble en base a determinados criterios que establece la Dirección General del Catastro en colaboración con las administraciones públicas: ubicación del inmueble, metros cuadrados de construcción o los metros de la parcela. Y para calcularlo se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de la construcción. Su actualización suele ser anual y es la base que se utiliza –tras la entrada en vigor de la nueva normativa- únicamente para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El nuevo valor de referencia de Catastro a partir del pasado 1 de enero de 2022 Clic para tuitear

Por su parte, el valor real, comercial o de mercado hace referencia básicamente a lo que estaría dispuesto a pagar un comprador en condiciones normales de mercado.

Es decir, al precio efectivo pactado entre un vendedor y un comprador en un acto de compraventa, teniendo en cuenta factores como la relación entre oferta y demanda, el contexto económico, la revalorización, los servicios disponibles, la accesibilidad de la zona en la que está ubicado el inmueble o el precio de propiedades similares. Una estimación que también se utiliza en proceso de herencias, divorcios o disolución de sociedades para obtener una estimación actualizada de la valía de los bienes a repartir. Por ello es siempre conveniente contar en ese proceso con profesionales, tanto desde el punto de vista de la tasación inmobiliaria como del asesoramiento de un agente inmobiliario.

Generalmente, el valor real, comercial o de mercado de un inmueble suele ser siempre superior a la del valor catastral, ya que éste no cambia por circunstancias temporales (como la oferta y la demanda), sino que depende exclusivamente de criterios técnicos objetivos al tener un carácter administrativo.

Precisamente estas diferencias entre valor real y valor catastral es el origen de las controversias que podían surgir con Hacienda a la hora de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ya que el fisco podía iniciar un proceso de impugnación si consideraba que el valor real pactado entre vendedor y comprador (el escriturado) estaba por debajo de lo que bajo su criterio era el valor de mercado.

Y es esta circunstancia la que ha marcado la modificación normativa que ha dado como resultado al nuevo valor de referencia de Catastro, en vigor desde el pasado 1 de enero de 2022 (y sin carácter retroactivo). Básicamente, se trata de una nueva fórmula para establecer la base imponible sobre la que calcular los impuestos que conlleva la transmisión de un inmueble: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

¿Y quién establece ese nuevo valor de referencia? La Dirección General del Catastro, y lo hace en base al análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones de bienes inmuebles efectuadas, sin que ese valor supere el valor de mercado del inmueble y debiendo ser revisado por la Dirección General del Catastro anualmente. El objetivo no es otro que, como ya hemos adelantado, evitar litigios entre Hacienda y contribuyente, que, por cierto, a partir de ahora será quien deba iniciar el proceso de impugnación si no está de acuerdo con esa valoración y con los impuestos a pagar (antes era Hacienda quien lo hacía).

Un dato: Pese a que la Ley 11/2021, en la que se introducía el nuevo valor de referencia de Catastro, entró en vigor el 11 de julio de 2021, quienes compraron, heredaron o donaron un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura (en el caso que éste fuera superior), ya que el nuevo valor de referencia de Catastro es efectivo desde el 1 de enero de 2022

¿Afecta el nuevo valor de referencia de Catastro a Navarra?

No afecta ni a Navarra ni a ninguno de los territorios que cuentan con Hacienda propia (como pueden ser también Álava, Vizcaya o Guipúzcoa) al haber sido aprobado por la Hacienda estatal y no por la Hacienda foral.

En Navarra, en donde contamos con un régimen jurídico propio en materia catastral, el valor catastral seguirá siendo la base imponible sobre la que se calculen determinados impuestos como el Bienes Inmuebles o el de la contribución urbana. Es un dato que suele ser inferior al valor del bien y al que solo puede acceder el titular.

El nuevo valor de referencia de Catastro no afecta ni a Navarra ni a ninguno de los territorios que cuentan con Hacienda propia Clic para tuitear

El que sí que es público es otro dato denominado valor de decretos, y que básicamente es una referencia de estimación estadística del valor real de un inmueble. Se puede consultar en la página web del Servicio de Riqueza Territorial y Tributos Patrimoniales del Gobierno de Navarra, y, a pesar de que no se ha revisado desde el año 2015, es interesante hacerlo porque es el valor que la Hacienda foral toma como referencia para calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y también en el caso de una compraventa, ya que, si bien el valor a declarar en la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es el valor de compra, si éste es menor al valor de decretos puede conllevar una revisión o liquidaciones complementarias. Para cuestiones más concretas, se puede visitar la página de preguntas frecuentes del mencionado Servicio de Riqueza Territorial y Tributos Patrimoniales.

Hablamos de todas las operaciones de compraventa, sucesiones o donaciones que se realicen dentro de la Comunidad Foral de Navarra. Pero hay que tener en cuenta que un contribuyente navarro que realice una operación de compraventa fuera de territorio foral, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sí que se calculará sobre el nuevo valor de referencia de Catastro al tener que pagar esos gravámenes fuera de Navarra. En el caso del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, es posible que no le afecte ya que este impuesto se liquida conforme a la ley del territorio del lugar de última residencia del causante independientemente de dónde estén los bienes. Y hemos dicho que es posible, porque la Hacienda foral puede remitirse para liquidar ese impuesto al nuevo valor de referencia de Catastro.

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Claves para tener en cuenta…

Valor catastral

– Es fijado por Hacienda en base a una normativa que determina las reglas técnicas para su cálculo según las características del inmueble.

– Nunca es mayor que el valor de mercado, ya que no depende de la oferta y la demanda o circunstancias temporales.

– Su actualización suele ser anual y es la base que se utiliza para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Valor real, comercial o de mercado

– Es el que se estima en la negociación de una operación de compraventa y el que se utiliza también en proceso de herencias, divorcios o disolución de sociedades.

– En su valoración influyen circunstancias como las características del inmueble, los metros cuadrados o la localización, entre otros múltiples aspectos.

– Para establecerlo es siempre conveniente contar con profesionales.

Valor de referencia de Catastro

– No elimina el valor catastral.

– Es la base para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

– Es el que, a partir del 1 de enero de 2022, Hacienda considera como valor real del inmueble (frente al que antes figuraba como tal en las escrituras).

– En caso de no estar de acuerdo con esa valoración, es el contribuyente el que debe iniciar el proceso de impugnación.

– No afecta a los contribuyentes que residan en territorios con Hacienda propia, como es el caso de Navarra.

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