Convertir un local en una vivienda

Todos hemos visto en más de una película -preferentemente estadounidense- fantásticos lofts resultado de la transformación de edificios industriales o de bajos comerciales en viviendas. En los últimos años, convertir un local comercial en una vivienda es una opción más tanto para compradores como para promotores.

Moda o necesidad, el hecho es que en Pamplona es posible transformar un local en una vivienda. Pero ¿hay limitaciones? ¿Cuáles son? ¿Qué trámites hay que seguir para conseguirlo? Como empresa inmobiliaria especializada en la venta de viviendas en Pamplona y comarca, en Ulloa Gestión Inmobiliaria nos hemos puesto “manos a la obra” y estas son las respuestas que os podemos ofrecer.

“Se vende” / “Se alquila”

Cualquiera de nosotros que pasee por nuestra ciudad puede comprobar de primera mano la cantidad de locales comerciales que tienen colocado el cartel de “se vende” o “se alquila”. Los motivos que esgrimen los expertos para que esto esté ocurriendo son variados, desde los cambios en los hábitos de consumo -con el crecimiento de las ventas online que perjudican y abocan al cierre al pequeño comercio-, la escasez de oferta de vivienda convencional, el alto precio de los alquileres, hasta la “difícil” accesibilidad al centro de la ciudad… En cualquier caso, la realidad es que el número de bajeras y locales comerciales “vacíos” cada vez es mayor.

Hasta hace poco más de cinco años la legislación no permitía transformar un local en una vivienda. Fue en el año 2014 cuando tanto el Ayuntamiento de Pamplona como el Gobierno de Navarra tomaron cartas en el asunto para cambiar esa normativa y dar vía libre a esa posibilidad.

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En ese año, el consistorio pamplonés modificó el artículo 28 de la Normativa Urbanística General del Plan Municipal de Pamplona con el objetivo de dotar con una mayor flexibilidad los usos de locales. Hasta entonces, el Plan Municipal, a través de ese artículo 28, impedía la convivencia del uso comercial y residencial en la misma planta baja.

Con su modificación, se establecieron las condiciones urbanísticas para implantar el uso residencial, de manera total o parcial, en las plantas bajas en parcelas con uso pormenorizado residencial colectivo, así como también la apertura de negocios en lugares con uso residencial. Con dos únicas limitaciones. Una en cuanto a su ubicación: no es posible en zonas puramente comerciales como son el Casco Antiguo, el Ensanche de la ciudad y los llamados ejes comerciales; y otra en cuanto a que el uso de vivienda no supere al comercial en el 50% de la manzana.

Primeros pasos

Si nos gusta la idea de transformar un local en una vivienda, los tres primeros pasos que tendríamos que dar serían los siguientes:

Primero
Debemos conocer si es posible cambiar el uso de comercial a residencial del local que hemos identificado como el que más se adapta a lo que queremos. Para ello, acudiremos a la página web del Sistema de Información Urbanística de Navarra (SIUN), donde encontraremos documentación organizada y estructurada de expedientes que se corresponden con Instrumentos de Ordenación del Territorio y Planeamiento Urbanístico aprobados en todos los municipios de la Comunidad Foral. En el caso de Pamplona, podremos encontrar la modificación de determinaciones de carácter pormenorizado del Plan Municipal de Pamplona (artículo 28, Régimen de compatibilidad de usos). Para ello, existen dos direcciones: una en la que está la documentación escrita, y otra en la que está el plano en el que se identifican las zonas de Pamplona en las que es posible y en las que no es posible el cambio de uso.

Segundo
Verificar que el local cumple con las condiciones de habitabilidad que marca el Gobierno de Navarra, que son básicamente las que establece el Código Técnico de la Edificación. Desde el punto de vista de las condiciones de habitabilidad, cualquier local puede transformarse en vivienda, siempre que con las obras de adecuación -como vivienda de nueva creación en edificio existente- se consiga cumplir con los anexos I y II del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en Navarra y el resto de la normativa de edificación de obligado cumplimiento. Sin entrar a fondo en la normativa, los problemas más frecuentes que nos podemos encontrar en este caso suelen ser que el local no tenga la fachada mínima exigida (3 metros), los elementos y superficie mínima requerida para una vivienda (30 metros cuadrados), la altura mínima suficiente (2,20 metros) o que no se puedan crear ventilaciones hasta la cubierta en los espacios que así lo requieren (cocina y baño).

Tercero
Comprobar si es necesaria la autorización previa de la comunidad de propietarios del edificio.

El resto del “camino”

Una vez comprobado todo lo anterior, el resto del trayecto y trámites que hay que seguir es el siguiente:

– Contratar los servicios de un técnico (arquitecto, ingeniero, arquitecto técnico…) para que prepare el proyecto correspondiente para realizar las obras necesarias de acondicionamiento del local.

– Solicitar la licencia de obras, en el caso de Pamplona en el Área de Urbanismo, Vivienda y Rehabilitación del Ayuntamiento que están ubicadas en la avenida del Ejército, 2, 5ª planta. Esa solicitud junto con el proyecto se remite por el Ayuntamiento al Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra, que se encarga de redactar un informe preceptivo y vinculante para llevar a cabo su ejecución. Si el informe es favorable, se concede la licencia de obras.

– Una vez otorgada la licencia de obras y finalizadas las mismas, se debe presentar un certificado de final de obra firmado por el técnico contratado.

– Solicitar la licencia de primera utilización de la vivienda en el Área Urbanismo, Vivienda y Rehabilitación del Ayuntamiento de Pamplona.

– Y, por último, con la licencia de primera utilización se debe solicitar la cédula de habitabilidad al Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra.

Como veis no son pocos ni fáciles los trámites a realizar. Pero ya existen en Pamplona algunos ejemplos de bajos que se han transformado en vivienda, sobre todo en barrios como la Rochapea -Nasuvinsa realizó una ejecución de este tipo en el Paseo de los Enamorados que ha destinado a alquiler social- o la Milagrosa. En cualquier caso, si os gusta la idea de convertir un local en una vivienda, os recomendamos, como siempre lo hacemos, que contéis con el asesoramiento y la ayuda de profesionales.

En Ulloa Gestión Inmobiliaria estamos a vuestra disposición para asesoraros sobre todos los trámites necesarios para hacer realidad vuestra idea. Bien sea para encontrar el local adecuado para convertirlo en vuestra vivienda, o bien si sois propietarios de un local y os resulta interesante realizar esa transformación. Si quieres saber más sobre nuestro nuevo concepto de gestión inmobiliaria puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestra web, llamarnos por teléfono (948 593 967 / 636 393 236) o acércate por nuestra oficina situada en el Polígono La Estrella de Tajonar (Oficina 200).

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