Zonas de Mercado Residencial Tensionado en Navarra: ¿cómo te afecta esta nueva regulación?

El Gobierno de Navarra ha iniciado el proceso de declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMT), una medida que tiene como objetivo intervenir en aquellas áreas donde se ha detectado una creciente dificultad de acceso a la vivienda. Con esta medida el Gobierno busca equilibrar oferta y demanda en lo relacionado con los arrendamientos.

¿Por qué se declaran estas zonas?

Según la Ley Foral 10/2010, modificada en noviembre de 2024 (Ley Foral 17/2024), basta con que se cumpla uno de estos dos requisitos para declarar un área tensionada:

• Que las familias destinen más del 30% de su renta a pagar la vivienda (alquiler o hipoteca).
• Que el precio de venta o alquiler haya subido más de un 3% por encima del IPC en los últimos 5 años.

Este cambio simplifica el proceso anterior y permite actuar con más agilidad frente a las tensiones del mercado residencial.

¿Cómo se realiza la declaración?

El proceso administrativo sigue varias fases:

1. Fase preparatoria: se analizan los datos de mercado (precios, ingresos, evolución de hogares…) y se elabora una memoria justificativa y un borrador de plan de medidas.
2. Información pública (2 meses): se publican los documentos en el Portal de Gobierno Abierto y en el BON para recibir alegaciones de ciudadanos, ayuntamientos y entidades.
3. Declaración oficial: tras el análisis de alegaciones, la consejera de Vivienda dicta la orden foral con la declaración oficial, publicada en el BON.
4. Plan de Medidas específico: en los seis meses siguientes, se elabora junto con los ayuntamientos un plan concreto para cada municipio afectado.

Municipios ya declarados

En mayo de 2025, Navarra ha declarado oficialmente 21 municipios como ZMT, lo que abarca casi el 70% de la población foral. Entre ellos destacan:

• Pamplona, Tudela, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Valle de Egüés
• Estella, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Noáin
• Cintruénigo, Baztán, Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián, Peralta

Estas zonas estarán sujetas a regulación especial durante tres años, prorrogables si persisten las condiciones que justificaron la declaración.

¿Qué implicaciones tiene?

Las principales consecuencias de vivir o tener propiedades en una ZMT son:

• Límites al precio del alquiler: se aplica un índice de referencia estatal en los nuevos contratos.
• Prórrogas obligatorias: los inquilinos podrán solicitar una prórroga de hasta 3 años, y 1 año más en casos de vulnerabilidad si el arrendador es gran tenedor.
• Registro de grandes tenedores: deben inscribir sus viviendas si tienen más de 10 inmuebles (o más de 1.500 m² urbanos), o 5 o más viviendas en zonas tensionadas.
• Plan de actuaciones públicas: 56 medidas en total, que incluyen compra pública de vivienda, ayudas al alquiler, rehabilitación, incentivos fiscales y movilización del parque vacío.

¿A quién afecta?

Esta regulación solo se aplica a contratos de vivienda habitual en las zonas declaradas. No afecta a viviendas turísticas, segundas residencias o locales.

Tanto arrendadores como inquilinos deben estar atentos a las nuevas condiciones, ya que afectan al precio máximo que se puede pactar, las condiciones de los contratos y los derechos de prórroga.

Conclusión

La declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado en Navarra supone un cambio importante en las reglas del juego del mercado inmobiliario. Si tienes una vivienda en alguna de las zonas afectadas o estás pensando en alquilar o comprar, es fundamental conocer cómo te puede impactar esta normativa.

Desde ULLOA Gestión Inmobiliaria, estamos siguiendo de cerca estos cambios. Si tienes dudas sobre cómo te afecta esta declaración, necesitas ajustar un contrato de alquiler o quieres saber si tu inmueble entra dentro de la regulación, consúltanos sin compromiso.

También puedes consultar más información en el portal oficial: Proceso de declaración de Zona de Mercado Tensionado

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