Acta notarial y la función del notario cuando contratamos un préstamo hipotecario

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, de 15 de marzo de 2019, los notarios, para dar cumplimiento al principio de transparencia, se sitúan como figura central para desarrollar las funciones de asesoramiento imparcial e informar al prestatario (persona que solicita el préstamo) sobre plazos, tipos de interés, vinculaciones… Si estás interesado en comprar un piso en Pamplona y comarca y vas a solicitar un préstamo hipotecario, creemos que te interesa conocer todo lo que te vamos a contar en este post: desde las nuevas funciones del notario hasta qué es el acta notarial, tipos de acta o cómo se envía la documentación a la notaría.

En Ulloa Gestión Inmobiliaria tenemos muy presente que la adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes que se toman en la vida. Por lo que además de contar con un asesoramiento profesional en todo el proceso de compra basado en la profesionalidad y el conocimiento del sector, es necesario comunicar y dar difusión a las partes que reguló la Ley de Contratos y Crédito Inmobiliario que tienen como objetivo aumentar la seguridad jurídica y la transparencia -es decir, proteger los derechos de los consumidores- cuando el comprador de una vivienda tiene la necesidad de solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera.

La nueva normativa -además de fijar que los gastos de tasación corren a cargo de prestatario, mientras que el resto los asume el banco, la prohibición de las cláusulas suelo, etc.- establece de manera más exhaustiva la información precontractual que nos ha de proporcionar la entidad financiera, y que el notario (de ahí la importancia que cobra esta figura) será el encargado de comprobar que esa información es la adecuada, además de proporcionar asesoramiento imparcial y gratuito al prestatario.

La elección del notario

Una vez que hayamos tomado la decisión de cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado para nosotros (es importante conocer los consejos sobre hipotecas y préstamos que ofrece el Consejo General del Notariado-CGN-), se haya tasado el inmueble, comprobado la situación registral de la finca y comprobado nuestra capacidad financiera, el banco preparará una oferta vinculante que nos presentará por escrito debidamente firmada y que tendrá una vigencia no inferior a 14 días desde la fecha de entrega.

¿Qué notario elegimos? Tenemos el derecho de elegir el que nosotros queramos, bien porque ya conozcamos a alguno, porque nos lo haya recomendado nuestro asesor inmobiliario de confianza… Otra opción es elegirlo por Internet a través del espacio que para ello ha habilitado en su web por el Consejo General del Notariado. Una vez elegido, deberemos comunicar al banco sus datos para que le remita la documentación y prepare la escritura pública del préstamo.

Oferta vinculante personalizada

La denominada oferta vinculante que remitirá la entidad financiera para que sea verificada por el notario, y que deberá ser entregada con una antelación mínima de 10 días con respecto a la fecha de la firma. estará compuesta por una serie de documentos, entre ellos:

– Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Contiene los datos de la entidad de crédito y las características principales del préstamo, entre otras: importe, duración, importe total a reembolsar, valor del inmueble a financiar, tipo de interés y otros gastos, periodicidad y número de los pagos, tabla de amortizaciones, vinculaciones… Es decir, la información personalizada que necesitamos para poder evaluar las implicaciones que contraemos y poder tomar una decisión definitiva.

– Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE). Se trata de un documento informativo en el que se recoge la existencia de cláusulas o elementos relevantes, y que como mínimo deberá contener una referencia a los índices oficiales utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable (como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que esté referenciado), a la posibilidad de que se produzca un vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo, así como si se trata de un préstamo en moneda extranjera.

– Préstamo variable. En el caso de tratarse de un préstamo variable, deberá contener un documento separado con referencia a las cuotas periódicas a pagar según los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Y, en su caso, también de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.

– Gastos. Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Como hemos comentado anteriormente, el prestatario solo debe asumir los gastos de tasación de la vivienda.

– Comisión de apertura. Si se pacta, se devengará una sola vez y englobará los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares.

– Seguros. Si la entidad financiera nos requiere la suscripción de un seguro en garantía de las obligaciones del préstamo, o un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado o el resto de los seguros que prevé la normativa del mercado hipotecario, deberá entregarnos por escrito las condiciones de las garantías del seguro exigido.

– Copia del proyecto del contrato. Incluyendo de forma desglosada todos los gastos asociados al contrato.

– Obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito por parte del notario. Se nos advertirá de que tenemos la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito por parte del notario que elijamos sobre el contenido y las consecuencias de la información que contiene la documentación para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

La hora del notario (1)

Toda esa documentación deberá ser entregada por la entidad financiera como mínimo 10 días antes del momento de la firma del contrato. Será entonces cuando el notario compruebe que la información facilitada está conforme a lo que establece la ley y nos proporcione un asesoramiento personalizado, imparcial y gratuito.

A este acto, al que debemos acudir obligatoriamente (más adelante veremos por qué), el notario nos explicará los aspectos más relevantes del préstamo y responderá a todas nuestras preguntas con el objetivo de cerciorarse que tenemos un conocimiento completo del contrato y entendemos cuáles son nuestros derechos y obligaciones.

No debemos perder la oportunidad de preguntar todas las dudas que tengamos en relación con el préstamo hipotecario, con el objetivo de asegurarnos nosotros mismos de que tenemos todo claro respecto a cuestiones como:

– ¿Y si mi situación cambia y no puedo devolver el préstamo? ¿Será suficiente con entregar la vivienda?

– ¿Qué pasa si varían los tipos de interés de referencia?

– ¿Me puede confirmar cuáles son los gastos de formalización del préstamo y quién los asume?

– ¿Puedo cancelar el préstamo antes del plazo pactado? ¿Con qué consecuencias?…

Tras ese asesoramiento, el notario nos hará cumplimentar un test (existe un modelo publicado por la web notariosyregistradores.com) con el objetivo de tener constancia de nuestro nivel de comprensión sobre la documentación entregada, la información facilitada, las características del préstamo y las obligaciones que contraemos.

El notario, una vez hecho esto, procederá a redactar de forma gratuita un acta notarial en la que dejará constancia de los hechos comprobados, de las explicaciones que nos ha ofrecido, de las preguntas que le hayamos formulado y de sus respuestas. Esa acta notarial puede ser positiva o negativa. ¿Cuándo será negativa? En aquellos casos en los que no se haya acreditado el cumplimiento de los requisitos por parte de la entidad financiera o en aquellos en los que prestatario no haya comparecido para recibir el asesoramiento por parte del notario. La consecuencia: no se autorizará la escritura del préstamo.

La hora del notario (2)

La segunda cita con el notario es donde se inicia la denominada fase contractual. Y para llegar a ella habrá sido necesario una resolución positiva del acta notarial, es decir que el notario haya comprobado el cumplimiento de los requisitos por parte de la entidad financiera y que el prestatario, además de acudir a su notaría para recibir el asesoramiento debido, ha comprendido toda la información facilitada y lo ha demostrado con la realización del test.

Esta fase contractual se inicia con la autorización de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario. Debemos tener en cuenta que es el último momento para aclarar dudas, ya que una vez autorizadas las escrituras no se podrá volver atrás.

Y, por fin, llegamos al día de la firma al que “están citados” notario, vendedor, representante de la entidad financiera y comprador. En las escrituras constarán todos los conceptos básicos del préstamo (ya supervisados y explicados en el acta previa) que el notario volverá a recordar, especialmente los relativos al capital, plazos, interés ordinario, TAE, comisiones y gastos que tiene que pagar cada parte.

El notario también incluirá en las escrituras una reseña identificativa del acta notarial, prueba de su asesoramiento y de la manifestación de que el prestatario ha comprendido y aceptado el contenido de los documentos. Finalmente, nos entregará sin coste (directa o de forma telemática) una copia simple, y el Registro de la Propiedad nos enviará, también gratis y telemáticamente, una nota simple literal de la inscripción.

Si estás en proceso de vender o comprar una vivienda, y todavía tienes dudas del papel que la Ley de Contratos y Crédito Inmobiliario otorga a los notarios, en Ulloa Gestión Inmobiliaria estamos a tu disposición para ayudarte a resolverlas. Ponte en contacto con nosotros a través de nuestra página de contacto, llamándonos por teléfono (948 593 967 / 636 393 236) o acercándote por nuestra oficina situada en el Polígono La Estrella de Tajonar (Oficina 200). Queremos y debemos estar cerca de ti, por eso te ofreceremos todo nuestro apoyo para acompañarte en el proceso de compra o venta tu vivienda.

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